מה אף אחד לא מספר לכם על שכירת משרד בתל אביב?
חיפוש משרד בתל אביב נראה לעיתים כמו משימה פשוטה של השוואת "מחיר למ"ר". אולם בפועל, המחיר המוצהר של הנכס מייצג לעיתים קרובות רק כ-60% עד 70% מההוצאה החודשית האמיתית של העסק.
ליווי מקצועי של חברת תיווך נדל"ן עסקי נועד בראש ובראשונה למנוע מהחברה "מוקשים תקציביים" שמתגלים רק לאחר חתימת החוזה.
מלכודת הברוטו-נטו
במגדלי משרדים Class A בתל אביב, שיטת המדידה כוללת העמסה משמעותית של שטחים ציבוריים (לובי קומתי, חדרי מדרגות, פירי מעליות וממ"ק).
-
שיעור ההעמסה המקובל: נע כיום בין 20% ל-35%.
-
המשמעות הכספית: חברה שחושבת שהיא שוכרת 200 מ"ר נטו לעבודה, משלמת בפועל בחוזה על 250–270 מ"ר ברוטו. התשלום למ"ר מוכפל בשטח הברוטו – הן בשכירות, הן בדמי הניהול והן בארנונה.
דמי ניהול
במגדלים החדשים בתל אביב, דמי הניהול מהווים סעיף הוצאה כבד שנע בין 18 ל-35 ש"ח למ"ר לחודש. עבור משרד של 300 מ"ר, מדובר בתוספת קבועה של 5,400 עד 10,500 ש"ח בכל חודש מעבר לדמי השכירות.
ארנונה עסקית וצו המיסים
ארנונה למשרדים בתל אביב מדורגת לפי אזורי מס (אזור 1, 2 וכו') וסיווג השימוש. בעוד שבערים שכנות הארנונה נמוכה יותר, בתל אביב העלות החודשית הממוצעת לארנונה עסקית עומדת על כ-30–42 ש"ח למ"ר לחודש.
עבודות גמר מול תקופת גרייס
האם המשרד מושכר ברמת מעטפת או בגמר מלא ?
-
התאמת משרד ממעטפת עולה כיום בין 2,500 ל-4,500 ש"ח למ"ר.
-
תפקידו של מתווך מנוסה במשא ומתן הוא לדרוש מהמשכיר "תקציב בינוי" (Tenant Improvement Allowance) וכן תקופת פטור מתשלום שכירות (Rent-Free) של 2–5 חודשים לצורך התארגנות ושיפוץ.
מפת מחירי השכירות של משרדים בתל אביב ובאזור המרכז
מחירי השכירות משתנים בהתאם לקרבה לצירי מסילה (רכבת כבדה והקו האדום של הרכבת הקלה), רמת הגמר של הבניין (Class A מול Class B) ושנת ההקמה.
| אזור / מתחם עסקים | טווח מחיר למ"ר (שכירות ברוטו) | דמי ניהול ממוצעים למ"ר | מאפייני נגישות ותחבורה |
| ציר יגאל אלון / השלום (ת"א) | 110 – 155 ₪ | 22 – 32 ₪ | רכבת השלום, נתיבי איילון, מסופי אוטובוס |
| מתחם שרונה / החשמונאים (ת"א) | 120 – 165 ₪ | 25 – 35 ₪ | תחנת יהודית (קו אדום), רכבת השלום |
| שדרות רוטשילד / לב העיר (ת"א) | 125 – 175 ₪ | 20 – 30 ₪ | מתחם היסטורי/יוקרתי, תלות ברכבת קלה (אלנבי) |
| רמת החייל (צפון ת"א) | 75 – 105 ₪ | 18 – 24 ₪ | רכבת בני ברק במרחק הליכה/שאטל, חניה נוחה יחסית |
| מתחם הבורסה (רמת גן) | 95 – 135 ₪ | 19 – 28 ₪ | רכבת מרכז-סבידור + תחנת אבא הלל (קו אדום) |
| מתחם ה-BBC (בני ברק) | 70 – 95 ₪ | 16 – 22 ₪ | תחנת בן גוריון (רכבת קלה), סמוך למחלף גהה |
| מתחמי העסקים בראשון לציון | 65 – 85 ₪ | 14 – 20 ₪ | צירי 431, 4, ותחנות רכבת משה דיין / ראשונים |
שאלות ותשובות
איפה אפשר למצוא משרדים להשכרה בתל אביב ללא תיווך?
עסקים שמחפשים משרדים ללא תיווך פונים לרוב לערוצים הבאים:
-
לוחות נדל"ן באינטרנט: סינון מודעות תחת הקטגוריה "מפרטי / ללא תיווך".
-
פנייה ישירה לחברות ניהול של מגדלים: הגעה פיזית ללובי המגדל ובדיקה מול הנהלת הבניין האם יש קומות או שטחים בניהול ישיר של חברת הנדל"ן המניב (כגון אמות, גב-ים, אקרו, עזריאלי).
-
קבוצות נטוורקינג ופייסבוק: קבוצות ייעודיות לשוכרי משרדים, סאבלט מסחרי והעברת חוזים בין סטארטאפים.
חשוב לדעת: חלק ניכר מהשטחים המבוקשים והאטרקטיביים בתל אביב אינם מתפרסמים בלוחות פתוחים (נכסי Off-Market). כמו כן, משא ומתן עצמאי מול חברות ניהול מוסדיות ללא היכרות עם תקדימי שוק עלול להוביל לחתימה על חוזה חד-צדדי, דרישות ערבות מופרזות (מעל 3 חודשים) והיעדר תקציבי התאמה.
כמה עולה לשכור משרד לחודש?
העלות הכוללת לחודש מורכבת משטח המשרד (ברוטו), שכירות, ניהול, ארנונה והוצאות תפעול:
-
משרד קטן (כ-50 מ"ר ברוטו, 3–6 עמדות): כ-7,000 עד 10,500 ₪ לחודש (כולל ניהול וארנונה, משתנה בין מרכז ת"א לרמת החייל).
-
משרד בינוני (כ-150 מ"ר ברוטו, 10–18 עמדות): כ-22,000 עד 33,000 ₪ לחודש במגדלי משרדים מרכזיים.
-
משרד של 300 מ"ר ברוטו (כ-25–35 עובדים): כ-45,000 עד 68,000 ₪ לחודש במגדלי Class A בתל אביב.
איפה אפשר לשכור משרדים בתל אביב? (סקירת מוקדי הביקוש)
-
מתחם שרונה ורחוב הארבעה: המרכז של חברות הטכנולוגיה, קרנות הון סיכון ופירמות מובילות. מתאפיין במגדלים דוגמת מגדלי הארבעה, עזריאלי שרונה ומגדל היובל.
-
ציר יגאל אלון / נחלת יצחק: נגישות מצוינת להולכי רגל מתחנת רכבת השלום, בית למגדלי אלון, מגדל תוהא (ToHa) ומגדל אלקטרה.
-
מתחם חסן ערפה (יצחק שדה / המסגר): רובע העסקים החדש של תל אביב עם מגדלים מודרניים דוגמת מגדל אקרו ומגדל סקיי טאוור (Sky Tower).
-
ציר מנחם בגין / עזריאלי: מגדלי עזריאלי המקוריים, מגדל מידטאון ומגדל רסיטל, הנהנים מקרבה לציר הרכבת הקלה והכבדה.
-
רמת החייל: אלטרנטיבה צפונית עם אופי קמפוסי, המתאימה לחברות שמעדיפות שקט יחסי וקרבה לעורקי תחבורה צפוניים.
איפה אפשר למצוא משרדים להשכרה באזור המרכז?
מעבר לתל אביב, קיימים מתחמי עסקים צומחים המציעים מגדלי Class A בעלויות נמוכות ב-20% עד 40%:
-
מתחם הבורסה ברמת גן: שילוב בין מגדלים ותיקים לפרויקטים חדשים (מגדל אייקון, מגדל ספיר, מגדל משה אביב ומיזם ורטיקל סיטי).
-
מתחם ה-BBC (בני ברק): מגדלי ב.ס.ר (1–4), מגדל צ'מפיון, מגדל הכשרת היישוב ומגדלי וי-טאוור.
-
מתחם גבעתיים (ציר הסיטי): מגדל השחר ומגדלים סמוכים על גבול תל אביב ורמת גן.
-
פתח תקווה (פארק אפק ופארק ינאי / קריית אריה): מוקד משיכה לחברות הייטק ותקשורת הזקוקות לשטחים גדולים.
-
חולון (אזור התעשייה והעסקים): מתחמי עזריאלי חולון ופארק פרס.
מהי העלות של השכרת חדר במשרד עורכי דין?
עורכי דין עצמאיים, מגשרים, נוטריונים ורואי חשבון בוחרים לעיתים קרובות באפשרות של שכירות משנה (סאבלט) של חדר בודד או שניים בתוך פירמה קיימת, בעיקר במתחם בית המשפט (רחוב ויצמן / מוזיאון), בשרונה או במגדלי עזריאלי.
-
עלות חדר סטנדרטי (12–15 מ"ר): 3,200 עד 5,500 ₪ לחודש (פלוס מע"מ).
-
עלות חדר פרימיום / פינתי עם נוף (18–25 מ"ר): 5,500 עד 8,500 ₪ לחודש.
-
מה כולל המחיר לרוב (הסדר "הכל כלול"):
-
שימוש בחדרי ישיבות ייצוגיים (כולל מסכי מולטימדיה).
-
שירותי קבלה ואירוח לקוחות בלובי הפירמה.
-
מטבחון מאובזר, שתייה וכיבוד קל.
-
שירותי משרד (הדפסות, סריקות, דואר).
-
תשלום מלא של ארנונה, דמי ניהול, חשמל ואינטרנט מהיר.
-
למה לבצע את העסקה בליווי "אופיס פור יו"?
איתור נכס מסחרי דורש ראייה עסקית, היכרות מעמיקה עם מנהלי הנכסים וכושר מיקוח מוכח. צוות אופיס פור יו, המוביל בישראל בליווי עסקאות נדל"ן עסקי ומשרדים להשקעה ולהשכרה, מלווה אתכם צעד אחר צעד:
-
מאגר נכסים ייחודי: גישה למשרדים בבלעדיות ולשטחים שטרם יצאו לשוק הפתוח.
-
ניתוח כלכלי כולל: בדיקת יחסי ברוטו-נטו, אומדן עלויות ניהול וארנונה, ותחשיב תקציב שיפוץ מדויק.
-
ניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי: השגת תקציבי התאמה מהמשכיר, קיצור תקופות מחויבות, והפחתת ערבויות בנקאיות.
מחפשים את המשרד הבא שלכם בתל אביב או במרכז?
צרו קשר עם מומחי הנדל"ן של אופיס פור יולפגישת ייעוץ ותיאום סיור נכסים ממוקד.