כותרות על הבורסה בתל אביב ברבעון 1 לשנת 2024
שוק ההון בישראל מפגין עוצמה לסיכום הרבעון הראשון של 2024 :
משרדים למכירה מול הכלכלה הריבית והאינפלציה
בישראל, נכון ל032024, בצל מלחמות חרבות ברזל, ישנה שליטה על האינפלציה בישראל.
להזכירם, בשנת 2022 ,הרף העליון של בנק ישראל היה קצת מעל 5%.
בסוף שנת 2023 האינפלציה ירדה לכוון 3%.
בתחילת השנה ראינו כבר הורדת ריבית אחת, ולדברי בנק ישראל אנו צפויים להורדת ריבית נוספת ואולי 2 הורדות ריבית עד סוף השנה.
חשוב לציין גם את שוק האבטלה ,שמתמתן לכוון 4% לשנה למרות ואף המלחמה.
שוק הנדלן למגורים מתחיל להתאושש , ואנו עדים ליציאה מהקפאון וההלם של תחילת המלחמה באוקטובר 2023.
יחד עם זאת, הריבית היא עדיין גבוהה ומדכאת את שוק הנדלן המניב. עולם הנדלן המניב נחנק בסביבות ריבית שכזו, וללא ספק עם תהליך של הפחתת הריבית נתחיל ונראה תזוזה בשווקים.
שוק משרדים למכירה מפנים את הקורה בישראל.
אנו עדים לשוק דובי, עייף ומנומנם.
משרדים למכירה באזורי הביקוש של גוש דן, מתנהלים תוך תהליכי הירידות מחירים כתוצאה מהריביות הגבוהות והמלחמה.
משרדים למכירה בבני ברק לדוגמא, זהו שוק שללא הדחיפה של מגזר הטכנולוגיה, היה מתרסק.אנו רואים בנייה אינטנסיבית, אנו רואים מגדלי משרדים חדשים המחפשים שוכרים, וגם רוכשים.
משרדים למכירה בבני ברק, זהו שוק שלדעתינו אטרקטיבי מאוד למשקיעים שיכולים לאתר ולמצוא הזדמנויות של משרדים למכירה בבני ברק במחירים מפתים, ובמגדלי יוקרה של משרדים במחירים גם מתחת לסף 10,000 שח.
משרדים למכירה בתל אביב וברמת גן, גם חוו ירידות מחירים. אך להבדיל מהשוק בפריפריה, תל אביב ורמת גן וגם הרצליה, נחשבות לגרעין המרכזי והקשה, של הנדלן המניב היוקרתי.
למרות תהליכי ירידות המחירים בשכירות, אנו לא רואים קריסה במחירי משרדים למכירה בתל אביב וברמת גן.
משקיעים רבים פונים אלינו ומחפשים הזדמנויות.לדעתינו , השוק כבר מגלם את הירידות שלו, ולא נראה קריסות מחירים של מגדלי משרדים למכירה בתל אביב וברמת גן.
בכל רחבי תל אביב, רוב האחזקות של משרדים למכירה ברמת גן ובתל אביב נמצאת בידי הגופים המוסדיים וחברות גדולות כמו חברות הביטוח, עזריאלי אמות, והן שמחזיקות במגדלי היוקרה לא מוכרות.
משרדים למכירה בתל אביב וברמת גן, למרות המלחמה, למרות הריביות, שומר על יציבותו ושומר על עקומת ביקוש, תוך התאמה כמובן למחירי השכירות.
רוצים להשקיע בנדלן מניב, במשרדים למכירה במגדלי היוקרה בישראל ?
יש לנו שפע הצעות למשקיעים קטנים וגדולים החל מ1 מיליון שח .
2023 חלום בלהות למשקיעי הנדלן הפרטיים
מי שנחשף ונפגע קשות ממשרדים למכירה משקיעי הנדלן הממונפים.
בעצם, כולם ממונפים. אך מי שרכש צשרדים למכירה באזורי הביקוש החזקים, עוד נהנה מיציבות.
כדי להבין את החשיפה והסיכון למשקיע ניתן דוגמא:
קחו לדוגמא משקיע שרכש 200 מר משרדים בפריפריה של גוש דן, ולקח משכנתא של 50%.
המשקיע, צריך לשלם החזרי משכנתא וריבית. השוק של משרדים למכירה בשנת 2023 איטי, וקשה למצוא שוכרים בפריפריה.
לצד החזרי המשכנתא והריבית שקפצה לה, ישנן הוצאות אשר ללא שוכרים, חלים על הבעלים כמו הוצאות ניהול לחברת הניהול או לועד הבית, וארנונה לרשות המקומית הוצאות אלו יכולות להגיע גם לכוון של 50 שח למר.
בהשוואה למשקיע מהפיריפריה, ניקח משקיע אשר בשנת 2022 רכש 200 מר משרדים ברמת גן במתחם הבורסה או בתל אביב, עיר הכלכלה וביקושים.
לצורך הדוגמא , המשקיע רכש במגדלי היוקרה ושילם מחיר של 35000 שח למר ברוטו.
אלו היו מחירי שיא, ומחירי השכירות למר הגיעו גם למחירים של 250 שח למר.אבל כיום, מחירי השכירות הם של 110 ל 120 שח בממוצע במגדלי היוקרה.
המשקיע הפרטי, נאלץ להילחץ כספית כי התזרים שלו נפגע.
השכירות נחצתה, הריבית עלתה והמשקיע הפרטי נלחץ ומוצא עצמו עובד משכיר ומממן את הבנקים ואת המשכנתא
ולסיכומו של מאמר – ישנו משבר בשוק המשרדים למכירה בבני ברק , ברמת גן ובתל אביב, שהחל בטפטופים בשלהי שנת 2022 ומתעצם בשנת 2023.
משקיעי הנדלן , לווים את הכסף בסביבת הריבית כיום ב7-8 אחוז בקירוב ולכן, הציפייה שלהם זה לעיסקת תשואה של מעל ל8 אחוז.
וזה לא ממש קורה.אין מכירות חיסול בשוק. שוק המשרדים למכירה בתל אביב, לא בקריסה.
שוק הנדלן המסחרי והמניב בשנת 2023, נמצא במצב די יציב ומאוזן.
חוזים שנחתמו החל משנת 2021 וגם ב 2022, נחתמו לתקופות של 3-5 שנים בממוצע וכמובן במחיר גבוה יותר.
ומה קורה עם מי שנמצא עם נכס פנוי ? חברים, פה המצב שונה . השוק איטי מאוד, המצב רוח בישראל למטה, לבעלי הנכסים תחרות מול משכירי המשנה שרוצים לסבסד ולהציל חלק מהוצאות שלהן.
בהחלט מצב לא פשוט לבעלי הנכסים.
אבל , מי שהקפיד על השקעה איכותית באזורי הביקוש, ולא התפשר רק על המחיר, אלא הקפיד על מיקום ולוקיישן מעול, יודע כי הורדת מחיר תזרז את השכרת הנכס שלהם, ולעומתם, מי שקנה מחיר, ולא מיקום, אז נאלץ היום לממן את ההוצאות ואת הריבית לבנקים.
הורדת דירוג האשראי .
השבוע חברת הדירוג הבין לאומית מודיס, הודיעה כי חתכה את דירוג האשראי של ישראל.חברת מודיס הפחיתה את דירוג האשראי ב 10 לפברואר, מרמה של A1 לרמה של A2.
נתון נוסף הוא פרמיית הסיכון.
פרמיית הסיכון, הינה ההתייחסות שנותנים לגוף הנמדד, מבחינת סיכון סיכוי לעמידה ביעדים ואו להחזר ההלוואות.
פרמיית הסיכון של ישראל במהלך המלחמה הגיעה ל 140 נק. פרמייה שמשקפת דירוג גרוע מאוד.
לבינתיים פרמיית הסיכון ירדה וכיום היא סביב 110 נק.
שוק ההון בישראל כבר גילם את תהתחזית השלילית של מודיס, וכרגע נשאר לראות גם איך הבנקים יושפעו מתהליך ההורדה.
משבר בשוק משרדים למכירה
אז, ברגע שהדירוג יורד ונפגע ברמת המאקרו, המדינה תצטרך מקורות נוספים ויקרים יותר למימון התקציב ופעילותה.
ישראל בתקופת מלחמה, ואכן צריכה כסף למימון המלחמה ולא רק, וזה יעלה היום יותר.
כל התרחיש היקר הזה של כסף, אגרות חוב ומימון, יושת גם על המשק והאזרחים.
נראה פה יותר מיסים, עלויות הריבית יאמירו בגלל הבנקים, והכסף יהיה יקר יותר וקשה יותר להשגה.
בשוק המשרדים של ישראל, ישנו משבר שהחל עם עליות הריבית אי שם באפריל 2022.
מאז ועד היום, משרדים למכירה בתל אביב ספגו ירידות מחירים.
משרדים למכירה בתל אביב, במגדלי אלון שנמכרו מחירי שיא של 35000 שח למר, מוצעים היום למכירה בפחות מ30,000 שח.
משרדים למכירה ברמת גן, במגדלי סילבר נמכרו לאחרונה ב 11000 שח למר.
אנו מוכרים משרדים ברמת גן, במגדל התאומים, על ציר הרכבת במחיר של 11000 שח.
משרדים למכירה בבני ברק סופגים וחזק.מגדלי היוקרה של הכשרה לייפ ומגדלי בסר הורידו את הראש והמחיר ירד.
מחירי השכירות בשיתוק, ואנו מבינים כי מחירי המשרדים והתשואות הגבוהות לוחצות את המחיר למטה.
אז כן, ישנו משבר שוק של משרדים למכירה.אבל המשבר התחיל לו בשנת 2022.
אנו מאמינים כי הורדת הדירוג של מודיס, לא תמוטט את הענף,והמשבר הוא כבר משנת 2022, אז הסטריה לא תהיה פה, כי השוק כבר במשבר, וירידות המחירים כבר כאן.
יחד עם זאת, מעניין יהיה לראות כיצד יושפע השוק עם ההתמודדות הזו של הורדת דירוג האשראי, שוק המשרדים עדיין חזק, מתאים עצמו למציאות המשבר משנת 2022, ולכן לדעתינו לא נראה זעזוע חזק נוסף בשוק של משרדים למכירה
הריבית הגבוהה עם תימשך לזמן רב יכולה להשפיע על מגוון רחב של תחומים בכלכלה, ובמיוחד על שוק המגורים. בישראל, הריבית הגבוהה מציגה את אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות. המאמר זה יבדוק את השפעת הריבית הגבוהה על שוק המגורים בישראל, ויספק לנו הבנה על השקעות נדלן עם דוגמאות וטבלאות להמחשה.
השפעת הריבית הגבוהה על שוק המגורים בישראל
משכנתאות והשפעתן על מחירי הדיור:
הריבית הגבוהה משפיעה על השקעות נדלן, על מחירי הדיור באופן משמעותי על-ידי השפעתה על משכנתאות.
בישראל, רוב האזרחים נאלצים לקחת משכנתא בכדי להשקיע בנדלן מניב או במגורים, לקנות דירה או בית, ולכן הריבית משפיעה ישירות על יכולתם להשיג משכנתא. עם עליית הריבית, המשכנתאות מתיקרות, וזה יכול לגרום לפחות אנשים לקחת משכנתאות ולקנות נדלן מניב דירות ובתים.
עם עליית מחירי הדיור, צמח השוק השכרתי בישראל. הריבית הגבוהה יכולה לעודד ולפתח את שוק הנדלן המניב ולהגביר ביקושים כי אנשים יבחרו להשכיר במקום לקנות, מה שיכול לגרום לצמיחה נוספת בשוק השכרתי. זאת עשויה לגרום לעוד עלייה במחירי השכירות ולהשפיע על יכולת האזרחים להשכיר דירות ובתים.
דוגמאות:
כדי להבין את השפעת הריבית הגבוהה על מחירי הדיור בישראל, ניתן להביט במחירי הדיור בישראל במהלך השנים האחרונות. בתחילת שנות ה-2000, רמת הריבית הייתה נמוכה יחסית, ומחירי הדיור היו נמוכים יחסית ליום היום. במהלך השנים האחרונות, עם עליית הריבית, רמת המחירים עלתה יחסית, והיא מהווה סיבה עיקרית לעליית מחירי הדיור בישראל. כמו כן, לצמיחת השוק השכרתי בישראל יש תפקיד חשוב בעליית מחירי השכירות בישראל.
הטבלה הבאה מציגה את ממוצע מחירי הדיור בישראל במהלך השנים האחרונות:
שנה מחיר ממוצע לדירה באלפי שקלים
שנת 2010 1,121
שנת 2015 1,665
שנת 2020 1,995
כפי שניתן לראות מהטבלה, מחירי הדיור עלו כאשר רמת הריבית עלתה והיו גבוהים במיוחד בשנים האחרונות.
מסקנות:
הריבית הגבוהה יכולה להשפיע על מגוון רחב של תחומים בכלכלה, ובמיוחד על שוק המגורים. בישראל, הריבית הגבוהה היא אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות. היא משפיעה על מקום מגורים, על יכולת לקבל משכנתאות ועל הפעילות בשוק הנדל"ן המניב עם עליית הריבית, רמת המחירים עלתה, ובמקביל התפתח וצמח השוק השכרתי.
מה עושים למלחמה בריבית ?
פעולות שניתן לעשות כדי להפחית את השפעת הריבית הגבוהה על שוק המגורים בישראל: למשל, ניתן לחזק את תחרות הבנקים ולקדם יותר חברות פיננסיות חדשות, אשר התחרות ביניהן תגרום לירידות ברמת הריבית. ניתן גם לשפר את התשתיות ולהעלות את כמות היחידות הדיור בישראל המשווקות בפירפריה, וכך להקטין לחצי ביקוש באזור המרכז.
ניתן לחשוב ולתת מענק מקומי להתיישבות בפריפריות כדי להפחית את התלות של האזרחים במשכנתאות ובכך להפחית את השפעת הריבית על שוק המגורים.
בסופו של דבר, השפעת הריבית הגבוהה על שוק המגורים בישראל מציגה את הסיבות המכוונות לעליית מחירי הדיור במדינה.
כאשר אנו רוצים לרכוש משרדים לשימוש או להשקעה אנו מגדירים את האזור המבוקש.
לאלו שבוחרים את מתחם העסקים של הבורסה ברמת גן, יש ציפיות ודרישות כמובן מהמתחם, וגם ממגדלי המשרדים המפוארים שבו.
מתחם הבורסה ברמת גן הוא מהמבוקשים בישראל.
במתחם הבורסה ברמת גן ישנן אופציות מעולות של משרדים למכירה ומשרדים להשקעה.
מתחם העסקים של רמת גן מציג קו רקיע של מגדלי פאר ויוקרה לצד בנייני בוטיק יוקרתיים וקטנים.
אין ספק שמתחם הבורסה הממוקם על נתיבי האילון ובסמיכות לרכבת מציע אלטרנטיבה ראוייה ומכובדת של משרדים למכירה והשקעות נדלן מניב.
במאמר זה אנו נסקור 2 פרויקטים שמהווים פסגת מגדלי היוקרה של מתחם הבורסה ברמת גן.
מגדל ספיר
ללא ספק מגדל ספיר הוא מגדל משרדים מפואר ומודרני הממוקם במרכז עסקי חשוב בעיר רמת גן. המגדל מציע משרדים בגדלים שונים, החל ממשרדים קטנים לעסקים קטנים ועד למשרדים גדולים יותר לעסקים גדולים ומבוססים.
המשרדים במגדל ספיר מעניקים חווית עבודה מפנקת ומתקדמת, הכוללת שירותי גיבוש מקצועיים, חדרי ישיבות מצוינים וספים לפגישות עם לקוחות. המגדל כולל חנייה צמודה, מסעדה, בר קפה וספא, וכן פינות ישיבה נעימות לפגישות עם לקוחות או פגישות צוות.
בנוסף, המגדל ספיר ממוקם במיקום מרכזי, עם גישה נוחה לכבישים ראשיים ולתחבורה ציבורית כגון רכבות קלות ואוטובוסים. זאת מאפשרת לעובדים להגיע למשרדים בקלות ובמהירות, וכן ללקוחות להגיע לפגישות בצורה נוחה ופשוטה.
במגדל ספיר ניתן למצוא משרדים למכירה וגם מי שיבחר לרכוש משרדים בייעוד של
השקעות נדלן מניב, יקבל משרדים מרווחים ומאובזרים בכל הציוד הנדרש לעבודה יעילה ומסודרת, כגון מערכות תקשורת, מערכות מחשוב וגיבוי נתונים, מערכות אבטחה, וכו'. המשרדים עומדים בתקני הבנייה הגבוהים ביותר ומציעים חלונות גדולים המאפשרים כניסת אור טבעי ונוף מרהיב של העיר.
בנוסף למשרדים, המגדל מציע גם מקומות עבודה משותפים (co-working spaces) וחדרי ישיבות לשימוש השוכרים. כך שעסקים קטנים שטרם השתכנעו לגבי הצורך במשרד מלא, יכולים להשתמש במקום זה כדי לקדם את העסק שלהם ולהתחבר לקהילת עסקים מגוונת ומקצועית.
בסיכום, מגדל ספיר הוא מבנה משרדים מפואר ומתקדם במיקום מרכזי בעיר רמת גן. המשרדים במגדל ספיר מתאימים לעסקים קטנים וגדולים כאחד, ומציעים חווית עבודה מפנקת ויוקרתית.
משרדים ברמת גן במגדל אייקון
כאשר אנו בתל אביב ולוטשים עיניים לכוון הבורסה ברמת גן, אנו רואים את שדרת היוקרה של מגדלי המשרדים ברמת גן.
אנו רואים את מגדלי גיבור ספורט ורוגובין תדהר, ומאחור רואים את מגדלי היוקרה של מגדל ONE , מגדל ספיר ומשה אביב.
כיום בשנת 2023, בצמוד למגדל רוגובין נבנה לו מגדל היוקרה החדש והמפואר במתחם הבורסה הוא מגדל אייקון.
אייקון הוא מגדל חדש של חברת בסר, קבוצת רכישה שהוקמה בשנת 2015 כדי להקים את פאר היצירה של המתחם.
מגדל אייקון בן 30 קומות, כאשר זו פעם ראשונה שחתך הקומה הפנימי כסטנדרט של בנייה הוא בגובה של 4 מר.
במגדל אייקון כאמור 8 מעליות מהירות וכל קומה כ 1150 מר ברוטו עם 4 מרפסות.
אין ספק שההשקעה של משרדים למכירה במגדל אייקון, הינה השקעה מעולה שתוכיח את עצמה.
נדלן מניב במגדל אייקון, שהינו ממגדלי היוקרה של גוש דן, יעניק למשקיעי הנדלן השקעה סולידית ויציבה עם אופק להשבחה נדלנית עליית ערך ותשואה מעולה.
אז בשנת 2022 זה קרה.נגיד בנק ישראל העלה את הריבית מספר פעמים וכפי שראינו הריבית זינקה.
בתחילת 2022 עמדה הריבית פריים על 1.75%. כיום, כעבור פחות משנה, הריבית כבר על 6 אחוז ועוד היד נטויה.
חשוב להבין ריבית נועדה לשתק את האינפלציה המשתוללת בישראל , אולם היא גם מהווה מחנק אשראי לקוני הדירות, לחברות הפעילות ולקבלנים.
בשנת 2021 וגם ב 2022, חברות וגופים אשר נטלו הלוואות מבוססות ריבית הפריים, ומימנו רכישת נדלן, צריכים היום להתמודד עם מציאות שונה של תשלומי ריבית והחזרים גבוהים משמעותית וזאת בשל הריבית הגבוהה.
קחו לדוגמא את עיסקת המגרשים בצפון תל אביב של מתחם היוקרה של 'שדה דב' .
מספר חברות זכו במכרזים של קרקעות באוגוסט 2021, ורכשו מגרשים לבניית מגורים במתחם שדה דב.
חברות ענק כמו 'ישראל קנדה', 'חנן מור', 'לוינשטיין' ,'מבנה נדל"ן ואלייד' מימנו את הרכישה במסגרת גיוס אג"ח בבורסה.
לדוגמא, ישראל קנדה גייסה מעל ל1 מיליארד שח אגרות חוב, בריבית של 2021, המשקף 3.25%, הפך להיות בשנת 2022 נטל של כמעט 7%.
חברת 'ישראל קנדה מחוייבת לבעלי האגח לשלם ריבית שנתית של מעל ל70 מיליון ש"ח.
ציפיות העסקה של ישראל קנדה היו למכור דירות לפי 75,000 שח אך כיום הריבית הגבוהה מצננת את השווקים, ומקשה על רכישת המגורים ונטילת משכנתאות, והנה- המגמה התהפכה.
כלומר לא רק שהריבית התייקרה, לא רק שיש קיפאון בנטילת משכנתאות , אפשר לומר בוודאות היום שישנה ירידת מחירים בשוק המגורים.
משרדים למכירה בהזדמנות ובתשואה גבוהה? האם זה חלום או שזה קורה.
אז, מכיוון שיש כבר ריבית גבוהה, ומכיוון שמחירי המשרדים הם בירידה, מכיוון שמחירי השכירות בתל אביב נחתכו,
נשאלת השאלה איך מחירי השכירות משפיעים על הנדלן והתשואה?
אז התשובה הינה חיובית. התשואה חייבת להיות גבוהה יותר מכיוון שהריבית גבוהה.
כלומר, כאשר מחירי האגח כמו שאמרו, והמשכנתאות יקרות, והריבית כבר מעל ל 7 אחוז, אין היגיון כלכלי לקנות משרדים למכירה
או נדלן מניב בתשואה נמוכה, כי העיסקה היא מחוץ לכסף.
לכן אנו מאמינים בהחלט שמחירי הנדלן צריכים לשקף תשואה גבוהה יותר מעל לריבית.
אך האם יש מי שימכור?
וזו שאלה החשובה ביותר- מי ימכור משרדים למכירה בתל אביב? מי ימכור בבני ברק?
הרי רק מי שמעוניין וחפץ, כי סהכ אין הרבה בנייה חדשה היום.
כלומר, כל עוד לא נראה הצפה בשוק המכירות, גם לא נראה שוק יורד בקיצוניות לתשואות גבוהות, כי בתל אביב כמעט ולא מוכרים היום משרדים
משבר במשרדים וירידת מחירי משרדים
משרדים להשכרה במחירי מימוש
אי אפשר להתייחס למשרדים למכירה בתל אביב לדוגמא, בלי לראות את הקורה
בעולם של משרדים להשכרה.
מה התחזית של משרדים למכירה? מה יהיה עם השפעות על הנדלן המניב?
ננסה לנתח ולהתייחס לסוגייה חשובה זו תחילה דרך משרדים להשכרה.
אם אנו בוחנים את שוק השכירות אנו רואים כי מצד המשכירים ישנן 2 מגמות בולטות:
1.בעלי הנכסים
2.השוכרים, שרוצים להשתחרר והופכים להיות משכירי משנה.
1. בעלי הנכסים– בעלי המשרדים כביכול השכירו וכרגע הם רגועים ובטוחים.
חברות הנדל"ן המניב, ובעלי הנכסים השכירו משרדים לתקופות ארוכות ומגובים בביטחונות מתאימים.
2. משכירי המשנה– משכירי המשנה, לעומתם, אלה אותם הלקוחות ששכרו מבעלי הנכסים שיושבים כאמור רגועים ושלווים.
משכיר המשנה לאור המשבר בעולם ההייטק לדוגמא, מתנהלים מתוך דחף הישרדותי, כאשר מטרתם לחסוך בהוצאות ולהתייעל.
משרדים להשכרה – שוק משני של משכירי המשנה
בעלי המשרדים וחברות הנדלן המניב משכירות את המשרדים במחירי השיא של 2021 ושנת 2022.
בתקופה זו, הריבית הנמוכה גוררת שיערוכים ותשואות נמוכות, וכמובן מחירי הנדלן גבוהים מאוד.
ואז, הגיע השינוי והמשבר כבר כאן. מחירי השכירות בירידה, הריבית גבוהה, ומחירי הנדלן מתהפכים ואמורים לרדת.
שוק של משכירי המשרדים, זהו שוק שב 2023 יהפוך להיות אגרסיבי, פעיל ודוחף בתחרות על כל לקוח, גם במחיר של סבסוד, וזאת כדי למזער נזקים ולהקטין חשיפות.
למשכירי המשרדים במיוחד למשכיר המשנה, ישנה מטרה שעומדת לעיניהם והיא הישרדותית, ובכל האמצעים שיש גם אם היא מציאות אגרסיבית.
כוונתם של משכירי המשרדים בשכירות משנה, לחסוך בהוצאות ועלויות של שכירות ארנונה וניהול.
משכירי המשרדים מוכנים לתת בונוסים והפתעות לשוכרים חדשים שיכנסו במקומם , ועל הדרך אפשר להעניק ולתת זכות חינמית בשירותי המשרד, להשאיר ריהוט ושוב לסבסד ולספוג חלק מהעלויות השוטפות, ובלבד שניתן יהיה להכניס תחתיהן שוכרים ובמהירות.
תשואה גבוהה וירידת מחירים במגדלי המשרדים
כמובן שהמשבר בהייטק מעיב על שוק המשרדים.
מגדלי המשרדים המאכלסים להם את חברות ההייטק ששילמו מחירי שיא ,
מתמודדים היום עם מצב שונה. חברות ההייטק נתקלות בקושי מימוני, וקשה להם לגייס כספים.
שוק המשרדים במהלך שנת 2021 ותחילת 2022 גרר איתו עליות מחירים חדות.
מחירי השכירות של מגדלי הארבעה היו 250 שח וגם של מגדלי תוהא ומגדלי אלון.
התשואות והכסף הזול גררו תשואות נמוכות מאוד , ומכאן מחירי הנדלן נסקו.
היום , בשעת המשבר הפיננסי , מחירי השכירות נחתכו גם לכוון של 135 שח למר,
וכאשר התשואה המבוקשת היום מעל למחירי הריבית, זה גורר את השוק לירידות ופוגע בהשקעות נדלן.
האם אנו נראה קריסה של שוק המשרדים? האם מחירי הנדלן בקריסה?
אז זהו כנראה שלא. אמנם החגיגה נגמרה ומחירי המשרדים בירידה,
אך אנו לא רואים הסטריה ולא רואים פאניקה.
כאשר תל אביב סובלת ונשחקת, ירידת המחירים ממשיכה למעטפת השנייה של רמת גן,
ואחר כך למעטפת השלישית וכך הלאה לבני ברק, פתח תקווה, חולון וכל ערי הלוויין של גוש דן.
מגדלי היוקרה במיקום המרכזי ולהבדיל מבניינים שמתמודדים עם מחסור בשוכרים,
מתמודדים עם סוגיית מחיר ולא היעדר שוכרים.
שלבי רכישת נכס יכולים להיות מורכבים מאוד מצד אחד ודי פשוטים מצד שני. על מנת להקל עליכם כאשר אתם מחפשים משרדים למכירה וגם בגלל הניסיון שלנו בתחום הנדל"ן, אנחנו מבינים שיש דברים שעלולים להתפספס עבורכם הרוכשים. זו אחת הסיבות שאנחנו עובדים כל כך קשה כדי לפשט את התהליך של משרדים למכירה והפיכתו לחוויה נעימה. באמצעות מאמר זה, אנחנו רוצים להסביר את התהליך במילים פשוטות יותר כדי שיהיו לכם יסודות טובים לביצוע עסקאות של משרדים למכירה.
תקציב ומימון – הצעד הראשון הוא לארגן את התקציב והמימון שלכם. אם אין ברשותכם את כל הסכום שברצונכם להשקיע עבור משרדים למכירה, תוכלו להיעזר בהלוואה בנקאית. כדאי לבחור את הבנק שאיתו תשתפו פעולה ולדון עם נציגיו לגבי האפשרויות העומדות לרשותכם.
איתור משרדים למכירה – ראשית, אנו ממליצים לכם ליצור רשימה של קריטריונים שחייבים להיות בנכס האידיאלי עבורכם.
אם אתם מחפשים משרדים למכירה להשקעה או לשימוש עצמי. אם לשימוש עצמי חשוב לבדוק: מיקום, מספר חדרים או שטח, קרבה לתחבורה ציבורית או חניונים, מספר מקומות חניה שנדרש עבור עובדי החברה.
תעדיפו סוכן נדל"ן – כאשר אתם רואים משרדים למכירה שנראים לכם מעניינים, פשוט פנו לסוכן נדל"ן מקצועי והוא יחד איתכם יערוך רשימה של יתרונות וחסרונות של כל נכס. כשאחד מהנכסים מועדפים עליכם יותר תוכלו להשוות איתו את כל האחרים באופן זה תצמצמו את הנכסים לאותו אחד שמתאים לכם ביותר.
הצעות מחיר – בשלב שיפוץ והבנייה תצטרכו לקבל הצעותמחיר לגימור פנים.. סוכן נדל"ן יכול לסייע בהקשר זה, מכיוון שיש לו גישה ל וקשר עם קבלנים אדריכלים ומעצבי משרדים . כמו כן, יש ללמוד גם את פוטנציאל העיסקה וההנכס, אם מדובר בנכס שניתן להיפטר ממנו במהירות, אם יש צורך בצביעה, שיפורים או אפילו השקעות משמעותיות שבהחלט מתווספות לעלות הרכישה ולתימחור העיסקה, התשואה והשווי הכלכלי והנדלני.
הרכישה – כאשר מגיעים להסכמה לגבי בחירת משרדים למכירה מבחינת המחיר של הנכס, עליכם לפנות ולהיעזר ביועצים משפטיים אשר יבחנו את הממכר, יבדקו אותו מבחינת הטאבו,ף מבחינת היתר הבנייה, מבחינה רישומית הנדסית וכמובן שיעגנו את כל נספחי ההסכם המסחרי של החוזה ון
נכון שכולנו יכולים למצוא כמעט כל דבר ברשת, במיוחד בכל הנוגע אל משרדים למכירה אולם על מנת להבטיח עסקאות איכותיות ומשתלמות של משרדים למכירה ההמלצה הגורפת היא להיעזר ביועץ או בסוכן נדל"ן מקצועי בעל הבנה ,קשריים עיסקיים ידע וניסיון, רק כך תבטיחו לעצמכם עסקה הוגנת ואיכותית.
היום יותר מתמיד הבינו בעלי עסקים רבים כי משרדים למכירה בתל אביב יכולים לשרת אותם במקום משרדים להשכרה, ואף לשמש כהשקעה מעולה ,ובעתיד ישאר לנו נכס מניב עם הכנסה פסיבית. אמנם הקורונה כבר מאחורינו אבל ההבנה שבזכות משרדים למכירה בתל אביב אתם מבטיחים לכם קביעות או הכנסה קבועה הרי שזה כבר אומר דרשני. יש כמה דברים שחשוב לדעת ולהכיר לפני שאתם רוכשים נכס בכלל או בוחנים משרדים למכירה בתל אביב בפרט, חלק מהדברים הם שאלות כמו מדוע יש הבדלי מחירים בין משרדים שונים, איך נדע מה המשרד שמתאים לנו? אילו יתרונות יש ברכישת משרד ועוד. ננסה לתת מענה על אלו בהמשך.
להבדיל אלפי הבדלות ממשרדים שנמצאים בשכירות רכישת משרד אינה דבר שיש להקל בו ראש. במיוחד אם אלו משרדים למכירה בתל אביב שאתם עתידים להיות הבעלים שלהם לאורך זמן ולטווח ארוך. כאשר אתם מחליטים על רכישת משרד לעסק שלכם או אפילו למטרת השקעה עתידית אתם נהנים מיתרונות רבים, ואלו הבולטים שבהם:
קביעות – מי ששוכר משרד יודע כי המקום בו העסק שלו נמצא לא קבוע ונתון לשינויים, בעל הבית מחליט ביום בהיר שהוא לא משכיר יותר ואתם נמצאים בלי משרד. לכן להבדיל ממקום שכור משרדים למכירה בתל אביב שבבעלותכם הם שלכם וזה משדר גם יציבות לעובדים ,ללקוחות ולמתחרים כי העסק ממוקם שנים רבות באותו מקום.
חיסכון – משרדים למכירה בתל אביב שונים לחלוטים משכירות. במשרד שאתם שוכרים יש הוצאה קבועה של דמי השכירות ההוצאה למראית עין קבועה אך יכולה להשתנות מסיבות שונות כמו החלטת הבעלים, או שיש סעיף חידוש בחוזה המותנה בהעלאה של X אחוזים או דרישה של הבעלים לפינוי בסוף ההסכם וללא סיבה, נניח כי חברה אחרת צריכה לגדול בבניין.
כאשר אתם בעלים של המשרדים למכירה בתל אביב אתם כבעלי הנדלן בהחלט יכולים להשפיע על היציבות , ומחיר המשרדים כי זה שלכם.
רווח – משרדים למכירה בתל אביב יכולים להיות רווחיים מאוד, במיוחד אם אלו נמצאים במקומות מרכזיים או בעלי עיצוב מפואר וכדומה. מחירי המשרדים לרוב רק עולים ואתם כבעלי הנכס יכולים להנות מהשבחה ועליית ערך במידה ותרצו למכור עם רווח נאה.
כאשר אתם בודקים ובוחנים משרדים למכירה בתל אביב כדאי שתבדקו כמה דברים נוספים, חשוב לציין כי להבדיל משכירות שהיא אינה דבר קבוע (בתום חוזה תוכלו לעזוב או לעבור אם משהו לא מסתדר לכם) הרי שאם רכשתם משרד , אז קודם כל רכשתם נדלן שיכול היום לשמש את כם לפעילות הפירמה, ובעתיד תוכלו להשכיר אותו ולהנות מנכס מניב עם הכנסה פסיבית שתיתן ביטחון כלכלי לכם ולמשפחותיכם בעתיד. לכן שנייה לפני סגירת עסקה של משרדים למכירה כדאי לבחון ולבדוק שוב האם גודל המשרד מספק אתכם?, האם המיקום של המשרד ייתן מענה ללקוחות שלכם? האם המשרדים למכירה עונים לצרכים שלכם ולצרכי הפירמה?. לאחר שתענו על כך ייתכן והבחירה של משרדים למכירה בתל אביב תהיה טובה יותר עבורכם.
